中古住宅の選び方と注意点【屋根・壁の手入れは最初でする3つのポイント】

2019年10月13日

こんにちは、いちろうおじさんです。

 

物件情報をチェックしていると、

「これ安いかも」と思える物件に出会えるかもしれません。

価格の目安である

物件価格= 家賃×11か月×20年

に当てはめてみても十分クリアできる。

 

ここでちょっと注意点があります!

物件価格とは、貸し出せる状態での価格という事です!

(最初の物件の実例)

戸建て(築25年、木造二階建): 1,050万円

・手数料(不動産会社、司法書士): 約50万円

・リフォーム(屋根、壁、内装、駐車場を改修): 約300万円

・合計: 約1,400万円

(リフォームの内訳)

・屋根・壁 : 150万円 (屋根はガルバリウム)

・内装 : 100万円 (床・壁紙・天井・トイレ交換・洗面台交換)

・駐車場改修 : 50万円

貸し出しを始めて5年経ち水漏れが1回ありましたが、

それ以外は今のところ苦情はありません。

最初でバシッと整えてから貸し出すのがおすすめです。

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屋根・壁の手入れは最初でする3つのポイント

①最初は安いつもりでも結局高くつく

中古で購入しますので、築15年~25年程経過してますので、

そのままの状態で貸し出すと何年かおきに補修が必要になってきます。

そうすると、補修のタイミングや金額が分からず結局いくら必要なのか分からないんです。

結果が出る(20年後)まで金額が分からないので、お金の計算も立てられません。

 

最初は安いつもりでも結局高くついてたりと予定が狂ってきます。

10年以上は全然大丈夫、20年は持ちそう。

最初でそれくらい万全の状態にすれば、お金の計算もスムーズにいくはずです。

 

②屋根・壁の手入れは必ず必要(セットでしよう)

まず、屋根・壁の手入れは必ず必要なものです。

家を傷めてから補修するよりも、その前に予防した方が絶対にいいです。

長持ちします。雨漏りは絶対ダメ。

 

また、屋根・壁の手入れには足場を組む必要があるのですが、

この足場、組むだけで30万円以上かかります。

屋根と壁を別々で発注したらそれぞれに足場代がかかってきますので、

最初で一緒にした方が安くつきます。

 

どうせするなら入居者がいる時より、まだいない時に工事した方がいいですよね。

工事する人も仕事しやすいです。

 

③屋根がしっかりしてると家が長持ちする(ガルバリウム)

私は台風王国の九州在住なので屋根は強い方がいい。

実は2件目の家は、スレート材が台風で剥がれてしまいました。

屋根・壁を塗りなおしてからの引き渡しだったので、

「ガルバリウム」の屋根にしてなかったです。

 

この2件目の家は築15年でした。

やはり15年も経てば屋根は傷んでるんです。

台風で剥がれしまうほどに。

 

この時は保険に入っていたので、非常に助かりました。

100万円近く補償してもらい、

「ガルバリウム」の屋根工事に150万円かかりましたが、

手出し50万円で新品の屋根になったので結果お得でした。

 

で、工事の親方から言われたのは

「この屋根なら30年は持つ」

すごく心強かったです。

 

まとめ

補修の費用が分からないとお金の計算が立たない(結局高くついたりする)

・傷めてから補修するよりも、その前にした方が長持ちする

・屋根と壁は一緒に工事する(足場代を節約)

・屋根はガルバリウムがおすすめ(30年持つ)

最後までお付き合いありがとうございました🙂

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