中古住宅の選び方と注意点【具体的な4つのポイント】

2019年10月13日

こんにちは、いちろうおじさんです。

前回、実際に大家になるまでの実例を紹介しました。

その中で最も大事なのは「物件選び」だと言いましたが、

今回はその「物件選び」で具体的なポイントと注意点を紹介していきたいと思います。

 

私は戸建て住宅で大家になることにしましたので、

戸建て住宅での考え方です。

集合住宅の方が利回りが高くなりますが、地方では空きアパートが増えてます。

また地方では、戸建て住宅の需要は底固いと感じています。

最初の物件は1か月で入居者が決まりました。(5年経った今でも入居中です)

 

※あくまで私個人の考え方です。一つの考え方として捉えて下さい。

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①物件価格= 家賃×11か月×20年

まず、その物件が割高なのかお買い得なのか一番気になりますよね。

私がいつも考える価格はこれです。

物件価格= 家賃×11か月×20年

5%の利回りを目指すので、20年です

・固定資産税が約1か月かかりますので、11か月です

私の実例に当てはめてみましょう。

物件価格:1,400万円  家賃:7万円

7万円 × 11か月 × 20年 =1,540万円

 

計算では1,540万円のところ購入価格は1,400万円なので無事クリアしています。

とてもお買い得だったのかというと、実はそうではありません。

損ではないですが、適正価格というところです。

 

なぜか?

それは建築物は築年数が非常に重要だからです。

この物件は築25年でした。

 

②築年数は20年以下が望ましい

日本では築年数が古くなると建物の価値は大きく下がります。

おかげで中古物件を賃貸する事が成り立つわけですが、

築30年ともなると古臭さがかなりでます。(物件によります)

 

特にキッチン・風呂です。

この2つは古臭さがでますね。しかも高い。

交換したら250万円ほどかかってきます。

壁や床は比較的手直ししやすいですが。

 

そう考えると築25年での上記物件は特別お買い得とは思えないですよね。

(物件価格= 家賃×11か月×20年)

この計算の物件価格は築20年で妥当だと考えます。

築20年未満ならもっと高くてもいいし、

築20年以上なら安くないといけませんね。

 

③立地は命

立地はともすると価格より大事です。

多少高くても、住みやすく人気の立地を選ぶ

・安くても不人気の立地は絶対避ける(絶対ダメ)

・自分が住みたいと思える(自分の住む家として考える)

特に戸建てだとファミリー世帯が予想されますので、

スーパーや学校に近いという事も大事になってきます。

立地で妥協しては絶対にいけません。

 

④新着物件を毎日チェックしよう

これで具体的な価格の目安もできましたし、どんどん探していきましょう。

私はいつもアットホームで調べています。>アットホームはこちら

 

しかし物件はたくさんありますが、条件に当てはまる物件はたぶんないでしょう。

今ネットで検索できる物件は、放置されていて買い手が付かない物件がほとんどです。

当たり前ですが、よい物件はすぐ売れます。

 

私は毎日新着物件を確認していますが、

「いいな」と思えるのは半年に1件くらいです。

そして、そういう物件は1週間もかからずネットから消えます。(すぐ売れる)

 

私はずっと検索したり実際に見に行ったりを繰り返したので、

立地・築年数・駐車場・価格を見て一瞬で判断してます。

慣れないと時間がかかると思いますが、まずは全ての物件に目を通してみて下さい。

 

まとめ

物件価格= 家賃×11か月×20年

・築20年以下が望ましい

・立地は妥協しない(自分が住みたいと思える場所を)

・新着物件を毎日チェック(良いものはすぐ売れる)

少しでもお役に立てれば幸いです。

最後までありがとうございました🙂

 

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