サラリーマン大家の確定申告【減価償却を必ずしよう】

こんにちは、いちろうおじさんです

 

サラリーマン大家の家賃収入は、ほんとうに助かります

最悪、会社をクビになっても食べていけるという心の余裕が生まれます

 

そんな家賃収入ですが、所得税がかかってくるんです😱

家賃収入は給与と合算(損益通算)で計算します

課税所得(A)

税率(B)

195万円以下

5%

195万円超330万円以下

10%

330万円超695万円以下

20%

所得によって変わりますが、だいたい家賃の1か月分を持って行かれてしまいます

はっきりいって、ローンを組む場合1か月分も持って行かれたら成り立ちません

そこで、しっかりと「確定申告」をする必要があります

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サラリーマン大家の確定申告【減価償却と経費で課税所得を減らす】

所得税の計算は「課税所得」で行います

・「課税所得」=「所得」ー「経費」ー「控除」

・「経費」が大きくなるほど「課税所得」が小さくなり「税金」も小さくなる

そして、

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トラまる

不動産の「建物」は経費として認められています(減価償却)
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にゃん吉

「土地」は年が経っても価値が下がらないので、「経費」と認められていないよ
 
「建物」の価格を「経費」として計上するわけですから、その効果は抜群です
 
 
「減価償却」とは
 

・「建物」の価値は年々下がるので、決められた年数に分けて計上します

・中古住宅の場合: (法定耐用年数 – 築年数)+ 築年数 × 20%

・木造住宅の耐用年数は22年で、築年数が22年以上なら4年で計算されます

 
ここでさらに、ワンポイント
 
「不動産価格」というのは、「土地」と「建物」をセットで販売するのがほとんどです
 
となると、なるべく「建物」の評価を上げた方が大きく減税できるわけです
 
 
かといって、好き勝手に評価をする事はできません、根拠が必要になります
 
そこで、「流通価格」ではなく「課税評価額」を使います
 
 
(私の実例)
 

・1,050万円で購入しました

・「課税評価額」では、「土地」:667万円 、「建物」:123万円

・「建物」を123万円で計算するのではなく、1,050万ー 667万= 383万円で計算します

築25年でしたので、減価償却は4年間
 
383万 ÷ 4 = 約95万円の「経費」計上ができます
 
この金額は「家賃収入」よりも大きくなっています
 

実際の確定申告【私の初年度】

19/09/01 14:39:20

理屈だけだと分かりづらいので、私の初年度の実数です

・家賃収入: 785,800円

・減価償却(建物): ー956,138円

・減価償却(リフォーム): ー274,506円 ※リフォームの減価償却は10年

・固定資産税: ー43,000円

・不動産取得税: ー137,200円 ※約1年住めば軽減手続きを受けられます

・火災保険料: ー30,760円 ※現在は解約しています

・修繕費: ー66,350円 ※水漏れの修理

・通信費: ー12,000円 ※ほぼこじつけの経費

・合計: -734,154円

「課税所得」では、私の大家業はー73万もの赤字を出した事になります

もちろんこれで、「家賃収入」に所得税はかかりません

そして最初でお話した通り、「不動産所得」は「給与」との「損益通算」になります

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トラまる

「給与所得」からー73万円を引く事になるよ
 
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にゃん吉

サラリーマンは源泉徴収されるので、「確定申告」で「還付」されます
 
サラリーマン給与の「課税所得」がー73万円減り、払い過ぎの税金38,307円の還付がありました
 
 

「住宅ローン控除」と「減価償却」の違い

サラリーマンにとって最強の減税は「住宅ローン控除」だと思います

ローン残高の1%が「所得控除」されるので、ローン金利とほぼ相殺

金利なしでお金を借りる事と同じでしょう(税金を納めるだけの所得が必要)

 

しかし、「減価償却」にもすごいメリットがあります

ローンを組まず、現金で購入しても「減価償却」できます

それだけの現金を準備するのが大変ですが

 

マイホームを持つ場合、お金の効率だけをいえば

現金で住宅を購入 → 賃貸に出して「家賃収入」と「減価償却」 → その後マイホームに

貸し出す期間にもよりますが、総額で半分以下で済むはずです

お金持ちほど得する選択を持てる、さすが「資本主義」

 

まとめ

いかがだったでしょうか

サラリーマン大家の「確定申告」のイメージが伝わりましたでしょうか

今回は4年間という短い期間でしたので、大きな「減価償却」が出来ました

しかし昨年度でこの4年間も使い果たし、今年度からは2棟目が頼りです

税金を考えた物件の取得も有効です

・「給与」と「不動産所得」は「損益通算」

・「確定申告」で「減価償却」と「経費」はしっかり計上しよう

・「不動産所得」でマイナスになれば、払い過ぎた税金の「還付」が受けられる

最後までお付き合いありがとうございました🙂

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