サラリーマン大家【検討中の物件を見てきました】

大家とお金サラリーマン大家

こんにちは、いちろうおじさんです。

中古物件をネット検索してましたら、「いいな」と思えた物がありましたので不動産屋に連絡し見に行ってきました。

結果を先に言いますと「今回は見送りです」

この物件の何が気になったかといいますと立地なんです。私が大好きなエリアで、なかなか売りも出ないんです。

しかしそれでも、どうしようもないマイナスポイントが。。

どんな物件だったのかご紹介

2LDKが2世帯のアパートで2,700万円【しかも分筆が必要】

あくまで地方での話です。

・築15年の軽量鉄骨造アパート

・2LDKが2世帯

・2,700万円

・表面利回り約6%

・土地面積(分筆後に約200㎡)

・駐車場4台

まず、アパートで表面利回り6%は低いです。

2世帯しかないのが原因ですが、立地が良いので強気の価格です。

今回は全額ローンで考えてますので、ローンを20年で組むと手出しが発生する可能性が大きくあります。(金利を1.5%で考えてみましょう)

・2,700万円 ÷ 20年 = 135万円/年 (毎年のローン支払い)

・2,700万円 × 0.015 = 40.5万円/年 (毎年の利息払い)

・2,700万円 × 0.06 = 162万円 (家賃収入)

135 + 40.5 ― 162 = ―13.5万円 (年間収支)

利回り6%・金利1.5%だと毎年13.5万円の手出しが発生です。

20年間も空室リスクを抱えながら、しかも手出しが発生とかありえません。

ローンを伸ばして25年にするしかないですが、ローンが終わる頃には築40年になってます。

条件面でこの物件はないですね。リスクしかないです。

しかしそれでも、大好きな立地に200㎡の土地が魅力でした。

ゆくゆくは、ここに一戸建てを建てるのもありだなと思いながら。

【どうしようもない】隣のアパートと地続きで入り口が共有

いざ現地に到着し、不動産屋と合流。

すると向こうの営業マン、挨拶もそこそこにこう言いました。

「この物件利回り低いですよ」

やる気ねーー。

見事なまでのやる気なさ。それはさておき、物件と土地を確認。

「うあ、これは、どうしようもない」

段差になってる(建物が一段高い所に経っている。そういう物件はままあります)

・一つの土地に2棟のアパートが建っており、その一つを売却

・土地は分筆するが、段差の入り口が1つしかないため入り口が共有

独立した土地という感じは全くなく、隣のアパートと一体になってます。

しかも入り口が共有では、自由な土地の整形もできません。

こんな所に一戸建てを建てても、ゆっくり住めませんし価値がでませんね。

そんなわけで、今回は見送りとなりました。

サラリーマン大家は全く焦る必要ないので、心底納得できる物件を待ちましょう。

まとめ

2世帯のアパートでは利回りが低くなる

・利回り6%で20年ローンを組むと手出しが発生する

・サラリーマン大家は焦らない

最後までお付き合いありがとうございました🙂